КОМЕНТАР ДО ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

          Договір купівлі-продажу можна віднести до одного з найпоширеніших договорів у нотаріальній практиці.

У порівнянні з нормативним регулюванням цього договору у ЦК УРСР 1963 р., Цивільний кодекс України 2003 р. надає принципово іншу структуру купівлі-продажу як типу договорів (глава 54) та як окремого його виду (параграф 1 глави 54), інше його поняття (ст. 655), предмет (ст. 656), істотні умови (ст. 691) тощо.

Для цілей нотаріального правозастосування важливою вбачається характеристика договору як реального або як консенсуального, оскільки від цього буде залежати, чи виникло між сторонами зобов’язання та чи є підстави для застосування відповідних способів захисту.

Звертає на себе увагу, що на відміну від ЦК УРСР 1963 р., ст. 655 ЦК України 2003р. замість словосполучення “зобов’язується передати майно” використовує фразу “передає або зобов’язується передати майно”, що навряд чи можна вважати вдалим законодавчим формулюванням. Останнє надає привід вважати, що договір купівлі-продажу став і реальним, і консенсуальним одночасно, при чому без зазначення того, яким цей договір є за загальним правилом. Очевидно, що така законодавча конструкція, яка, до речі, застосована і в значній кількості інших договорів ЦК України 2003 р., потребує свого пояснення.

Згідно ч. 1 ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. З урахуванням ч. 1 ст. 638 ЦК, де вказується, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, стане зрозумілим: наявність отриманої згоди щодо усіх істотних умов договору та надання їй належної форми (як загальне правило) надає необхідний правовий результат у вигляді укладеного договору. Це правило є загальним і є правовою формулою консенсуального договору.

Частина 2 ст. 640 ЦК встановлює, що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Як можна побачити, остання запропонована формула є формулою реального договору, яка має місце не як загальне правило, а у разі спеціального зазначення актом цивільного законодавства про те, що для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії (наприклад, так, як це має місце у договорі позики – ст. 1046 ЦК).

Отже, договір є консенсуальним не тому, що в ньому момент укладення може збігатися у часі з моментом передання речі, а тому, що з моменту досягнення згоди і незалежно від факту передання речі договірне зобов’язання вважається таким, що виникло й породжує відповідні права та обов’язки його сторін. Отже, від того, що момент передання речі буде збігатися у часі з моментом укладення договору, останній не набуває характеру реального договору.

Разом з тим, можна погодитися, що у цілях нотаріального правозастосування договору купівлі-продажу питання про його консенсуальний чи реальний характер певним чином нівелюється, оскільки згідно ч. 3 ст. 640 ЦК договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації. Як правило, останнє характеризує так звані “речові договори”, у яких момент домовленості, належного оформлення, а іноді й виконання, повністю співпадають і не можуть існувати у часі окремо одне від одного.  

 Таким чином, є підстави вважати, що нотаріально посвідчений та зареєстрований договір купівлі-продажу за будь-яких обставин є укладеним саме з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, навіть, якщо нерухоме майно як предмет договору, а також право власності на нього, будуть передані у часі пізніше. Це найперше, на що слід звернути увагу.

 

Запропоновані варіанти договорів купівлі-продажу у першому пункті містять фразу “Продавець передає у власність Покупцю, а Покупець приймає і сплачує...”, що має принципове значення. Дане формулювання дозволяє зазначити правову ціль укладеного договору – передання майна у власність від однієї особи до іншої, а також зробити позначення на те, що з моменту укладення договору нерухомість вважається переданою від Продавця до Покупця з перенесенням усіх ризиків, обов’язків по утриманню тощо. Таке формулювання є загальним правилом, викладеним у ч. 1 та ч. 4 ст. 334 ЦК – право власності у набувача за договором виникає з моменту передання майна; якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Отже, друге, на що слід звернути увагу: загальне формулювання п. 1 запропонованих договорів означає факт передання майна, а також передання набувачеві права власності на це майно. Таким чином, згідно ч. 1 ст. 668 ЦК з цього моменту до Покупця переходить ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження товару.

Закономірно, що такі договори повинні містити посилання на виникнення права власності у Покупця з моменту їх державної реєстрації, а це є важливим, у тому числі для правового титулу реєстрації нерухомості як об’єкту у БТІ.

Інший підхід свідомо закладений у договори купівлі-продажу нерухомого майна, які носять назву “договори з виникненням права власності у майбутньому”. В таких договорах використана фраза “Продавець зобов’язується передати у власність Покупцю, а Покупець зобов’язується прийняти і сплатити...”. Практика правозастосування та потреби сторін договору надають підстави запропонувати і таку формулу договору.

Зазначаємо, що в цих випадках договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, однак момент передання майна, точно так як і виникнення права власності “переносяться” на майбутнє, що є абсолютно вірним застосуванням ч. 4 ст. 334 разом із ч. 3 ст. 6 ЦК; відповідно, перехід усіх ризиків на Покупця також відстрочується. Потреба у запропонованому формулюванні може виникнути при розстрочці оплати нерухомості і становить гарантію для Продавця, що Покупець до повної оплати придбаного майна не зможе відчужити куплене, але не повністю оплачене майно. Одночасно за таких умов договір буде потребувати зазначення на відстрочення реєстрації права власності Покупця у Реєстрі прав власності на нерухоме майно з моменту здійснення остаточного розрахунку між сторонами. Факт здійснення остаточного розрахунку повинен підтверджуватися письмовою заявою Продавця, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально (зразок заяви додається).

 Важливими є посилання запропонованих договорів на поняття “повна ціна” нерухомості, що є використаною ст. 692 ЦК термінологією.

Розстрочення оплати товару, що може мати місце, закономірно повинно бути забезпечене неустойкою, посилання на яку мають тексти договорів.

Договори з розстроченням оплати нерухомості також повинні вирішити питання про право застави, яке виникає у Продавця в силу закону (ч. 6 ст. 694 ЦК). Проблема є надзвичайно актуальною, оскільки від цього залежить можливість передання цієї ж нерухомості у заставу під отримання кредиту, а також породжує питання про реєстрацію цієї застави нотаріусом у Єдиному реєстрі заборон відчуження об"єктів нерухомого майна. Звертаємо увагу, що невирішення питання про право застави на нерухому річ, продану з розстрочкою, автоматично в силу зазначення ч. 6 ст. 694 ЦК означає виникнення права застави у Продавця до повної оплати товару.

Запропоновані варіанти договорів містять прямі посилання на домовленість сторін, що до моменту повної оплати нерухомості право застави на неї не виникає. Така фраза є реалізацією сторонами принципу свободи договору, закладеного у ч. 3 ст. 6 ЦК.

У договорах з виникненням права власності у майбутньому, де є розстрочення платежу, посилання на право застави Продавця є зайвим, оскільки право застави виникає виключно на чужу річ, а у запропонованих договорах з виникненням права власності у майбутньому право власності на нерухому річ переходить до Покупця лише після сплати повної ціни речі.

На перший погляд, незвичним є використання у договорах ціни нерухомості, вираженої в еквіваленті іноземної валюти.

Зміст статей 524 та 533 ЦК, які мають посилання на валюту зобов’язання та валюту виконання грошового зобов’язання, дозволяють прийти до таких висновків.

Стаття 524 ЦК вказує, що зобов’язання має бути виражене у грошовій одиниці України – гривні, а також на можливість сторонам визначити грошовий еквівалент грошового зобов’язання в іноземній валюті. Частина 2 ст. 533 ЦК встановлює, що у разі визначення у зобов’язанні грошового еквівалента в іноземній валюті, сума, яка підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Отже, постає закономірне питання – яка базова грошова одиниця повинна бути зазначена у договорі, якщо сторони мають намір використати так звану “валютну прив’язку”.

Запропоноване у договорах формулювання полягає в чіткому розмежуванні термінології, а також прямого зазначення валюти платежу та валюти зобов’язання, з прямою вказівкою на те, що валюта зобов’язання є еквівалентом, й на день укладення договору становить відповідну суму грошей у гривні.

При цьому ціна майна повинна бути виражена саме у грошовому еквіваленті певної іноземної валюти, оскільки лише в такому разі знаходить своє застосування ч. 2 ст. 533 ЦК: грошовий еквівалент іноземної валюти є величиною базовою та незмінною, змінюється лише сума, яка підлягає сплаті у гривнях, яка залежить від курсу гривні до іноземної валюти. Припущення іншого позбавляє будь-якого реального змісту ч. 2 ст. 533 ЦК.

Вважаємо запропоноване формулювання вірним і повністю відповідаючим змісту закону.

Логічним є посилання договорів з валютною прив’язкою на використання грошового еквіваленту іноземної валюти в усіх інших грошових взаємовідносинах між сторонами. Таке посилання є застосуванням сторонами принципу свободи договору, викладеного у ч. 3 ст. 6 ЦК.

Важливим є посилання тексту договорів на відсутність будь-яких прав інших осіб на відчужуване майно. Такі посилання сформульовані максимально конкретно та всеохоплююче, й є виконанням ст.659 ЦК, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, Закону України “Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень”, вимог законодавства про заборону самовільних переобладнань та перепланування тощо.

Пункт договорів про підтвердження якісних характеристик проданого майна є реалізацією ст. 673 ЦК щодо якості товару. Запропоновані формулювання дозволяють встановити факт огляду нерухомості Покупцем до її купівлі, а також підтвердити технічний стан самої нерухомої речі та її комунікацій. Зазначаємо, що річ може продаватися у стані необхідності проведення ремонту або непрацюючих комунікацій, але річ буде вважатися проданою у належному стані, якщо такі недоліки застережені Продавцем у момент продажу.

Розподілення обов’язків по оплаті житлово-комунальних послуг та послуг телефону у точному розумінні закону не є складовою договору купівлі-продажу, однак є потребою практики, коли сторони домовляються про розподілення таких обов’язків. Дане формулювання не суперечить змісту договору купівлі-продажу.

Важливими є пункти договорів щодо відповідальності у разі порушення сторонами їх обов’язків. Запропоновані договори містять пункти, які убезпечують від порушень перш за все Покупця, що є обгрунтованим: при розірванні чи визнанні недійсним укладеного договору нерухомість, як правило, у натурі зберігається, однак повернення коштів від Продавця може стати для Покупця значною практичною проблемою.

Запропонована відповідальність Продавця базується на потенційно можливому факті розірвання договору за рішенням суду з підстав порушення Продавцем будь-яких його обов’язків. Правовими підставами для розірвання договору може бути як загальна стаття 651 ЦК, яка регулює підстави для розірвання договорів, так і спеціальні статті 659, 665 678 ЦК тощо. Відповідальність у разі надання недостовірної інформації щодо відсутності права власності або права користування нерухомістю малолітніми, неповнолітніми дітьми базується лише на самому цьому факті і попереднього судового рішення не вимагає.

Розмір відповідальності Продавця законодавством не встановлений і може бути визначений сторонами самостійно.

Звертаємо увагу на те, що ця відповідальність не називається “штрафом”, оскільки ч. 2 ст. 549 ЦК, яка надає легальне визначення штрафу, вказує, що штрафом є неустойка, яка обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання. Разом з тим, у випадках, на які розрахована відповідальність, говорити про суму невиконаного або неналежно виконаного зобов’язання некоректно. Використовуючи ч. 3 ст. 6 ЦК, була запропоноване формулювання “несе ... відповідальність у розмірі 1% від ...”, що вбачається більш вдалим і правильним.

Вважаємо також вірним зазначення у текстах договорів на роз’ясненні сторонам змісту відповідних норм ЦК, й пункту 13 Правил користування приміщеннями житлових будинків, також й змісту ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”.